Відповідно до нормативно-правових актів, що регулюють питання визначення і використання територій історичних ареалів, на території міста Мелітополь визначено один історичний ареал у межах історичного центру міста. Частина території історичного ареалу, а саме території пам’яток належать до земель історико-культурного призначення.

Межі історичного ареалу центральної частини міста представлено на основному кресленні «Історико-архітектурний опорний план міста Мелітополь» та проходять по вулицям: Покровська, Гетьмана Сагайдачного, Дмитра Донцова, Інтеркультурна, Олександра Невського, Гетьманська, Михайла Грушевського, Університетська, Чернишевського.

Площа історичного ареалу – 49,0 га.

Історичний ареал є спеціально виділеною у населеному місці територією історико-культурного значення із затвердженими межами, яка фіксується в усіх землевпорядних і містобудівних документах та розглядається як специфічний об’єкт містобудівного проектування.

Режими використання історичного ареалу та

обмеження господарської діяльності на території історичного ареалу.

Режими використання територій у межах історичного ареалу визначаються режимами використання територій зон охорони пам’яток, установлених на території ареалу.

У межах історичного ареалу пріоритетним напрямом містобудівної діяльності є збереження традиційного характеру середовища, охорона і раціональне використання розташованих в його межах пам’яток і об’єктів культурної спадщини, збереження містоформуючої ролі об’єктів культурної спадщини.

У межах історичного ареалу опрацюванню проектної документації на будівництво, реконструкцію будівель і споруд повинно передувати розроблення історико-містобудівних обґрунтувань.

В історичному ареалі «Історичний центр міста» висота нових будівель і тих, що підлягають реконструкції не повинна перевищувати 2-3 поверхи – 10 метрів від денної поверхні. Має зберігатися існуючий характер забудови у відповідності до типу міського середовища.

В межах визначеного історичного ареалу забезпечується збереження сталої просторово-планувальної системи, червоних ліній забудови, форм благоустрою.

При проведенні реконструкції зазначених територій можливе використання підземного простору під новими будинками, площами, кварталами. Пристосування цокольних та перших поверхів цінної історичної забудови має певні обмеження – забороняється прибудова тамбурів, зміна стилістики фасадів і матеріалів зовнішнього оздоблення; при влаштуванні ганків кількість сходинок має бути мінімальною; забороняється розміщення реклами та зовнішніх блоків кондиціонерів на фасадах пам’яток, щойно виявлених пам’яток, значних історичних будівель.

На цій території передбачається збереження функцій загальноміського центру при максимальному використанні існуючого фонду; обмеження розміщення нових об’єктів з функціями, які мають тенденцію до активного розвитку, вимагають великих будівельних об’ємів, територій і притягують значні транспортні потоки. Об’єкти нового будівництва слід розміщувати замість втрачених і не цінних споруд з дотриманням обмежень щодо поверховості, габаритів у плані, масштабу членувань і та ін.

Відповідно до чинного законодавства в історичному центрі міста пропонується затвердити комплексну охоронну зону. Комплексна охоронна зона встановлюється з метою охорони й доцільного використання неповторного історико-містобудівного утворення. Комплексна охоронна зона створюється як зона спеціального режиму охорони і використання історичного центру для збереження його індивідуального образу. Така комплексна система охорони, на відміну від дисперсної (коли визначається багато охоронних зон - для кожної пам'ятки окремо) дозволяє зберегти цілісність і неповторність всього історичного середовища, тобто - традиційний характер середовища, як це вимагається чинним законодавством.

Режим використання комплексних охоронних зон

На території комплексних охоронних зон повністю зберігаються пам'ятки та об'єкти культурної спадщини, забезпечується охорона традиційного характеру середовища: ландшафту, історично сформованих розпланування, парцеляції, забудови, цінних елементів історичного благоустрою. Тут, відповідно до Державних будівельних норм, допускається лише регенерація, що включає реставрацію та пристосування пам'яток, збереження та реконструкцію фонової забудови, а також збереження природного ландшафту. Регенерація забезпечує збереження видового розкриття історичних ансамблів і комплексів.

За спеціальними проектами, погодженими з центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини, виконуються:

- роботи з регенерації історичного середовища, пов'язані зі збереженням та реставрацією історичного розпланування, реконструкцією будівель і споруд, благоустроєм території, озелененням;

- роботи з консервації, реставрації, реабілітації, пристосування пам'яток;

- роботи з реконструкції вуличної мережі, інженерних мереж, влаштування майданчиків для паркування автотранспорту, зовнішнього освітлення, встановлення малих архітектурних форм, забезпечення інших форм благоустрою, зумовлених вимогами сучасного функціонування міста;

- усунення будівель, споруд і зелених насаджень, які порушують традиційний характер середовища, заміна підприємств, майстерень, складів, які виводяться з цієї території, а також інших будівель і споруд, які підлягають знесенню, новими будівлями і спорудами або зеленими насадженнями, що не порушують традиційний характер середовища.

Уся містобудівна документація, що розробляється на цю територію чи на її частини, підлягає погодженню з центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини, відповідно до чинного законодавства.

У межах комплексної охоронної зони забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без відповідних погоджень та дозволів центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини.

Не дозволяється прокладання транспортних комунікацій, інженерних мереж, які порушують підземні частини пам'яток або гідрологічний режим території, встановлення повітряних ліній електромереж і трансформаторних пунктів, обладнання, благоустрій, які не відповідають вимогам охорони пам'яток та збереження традиційного характеру середовища.

На території комплексної охоронної зони забезпечується сприятлива гідрогеологічна обстановка, чистота повітряного басейну, захист від динамічних впливів, пожежна безпека.

Нове будівництво можливе тільки за проектами, погодженими з центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини відповідно до встановленого порядку. При цьому розпланувальний модуль і парцеляція мають лишатися незмінними, а масштаб нових будівель, масштабність їхніх членувань, архітектурні форми, матеріали, кольорове вирішення фасадів повинні відповідати безпосередньо прилеглій історичній забудові.

Проектуванню має передувати історико-містобудівне обґрунтування зі всебічним композиційним обґрунтуванням рішень, що приймаються.

На території центральної частини міста нами визначена єдина зона регулювання забудови з єдиним режимом використання території.

Зона регулювання забудови – це території, які оточують комплексну охоронну зону і охоронні зони окремо розташованих пам'яток, або прилягають до них. Ця зона призначена для збереження традиційного характеру середовища, тобто історично сформованої структури міста, закріплення в ній і в ландшафті провідного значення пам'яток архітектури й містобудування (архітектурних акцентів і містобудівних домінант), для збереження масштабних співвідношень в розплануванні й забудові, забезпечення архітектурної єдності нових будівель з історично сформованим середовищем. У зону регулювання забудови ми включаємо велику частину зон композиційно-видового впливу пам'яток історичного центру з метою збереження цього впливу.

Режим використання зон регулювання забудови

Для всієї території зони регулювання забудови режим використання територій передбачає здійснення реконструкції будівель і споруд. Ступінь реконструкції визначається цінністю наявних об'єктів культурної спадщини, особливостями об'ємно-просторового устрою.

У зоні регулювання забудови зберігаються цінні історичні розпланування і забудова, озеленення та благоустрій, виразні елементи ландшафту, що сприяє закріпленню ролі пам'ятки в архітектурно-просторовій організації історичного середовища; забезпечуються сприятливі умови огляду пам'яток та їх довкілля. На всіх ділянках зони регулювання забудови слід забезпечувати відповідність будівель і споруд архітектурному середовищу за масштабними параметрами.

Забороняється розміщення нових промислових підприємств, транспортних, складських та інших споруд, які створюють великі вантажні потоки, забруднюють повітряний і водний басейни. Обмежується будівництво транспортних магістралей, розв'язок, естакад, мостів та інших інженерних споруд, які можуть спотворити традиційний характер середовища.

В межах зони регулювання забудови зберігається існуючий характер забудови. Нові будівлі регламентуються за розташуванням, прийомами організації, висотою, довжиною фасадів, масштабом, характером членувань, пластичним і кольоровим вирішенням, функціональним використанням. Гранична висота нових будівель і споруд визначається на підставі розрахунків у кожному конкретному випадку.

Реконструкція існуючих будівель і споруд регламентується відповідно до їх історико-культурної та містобудівної цінності, а також відповідно до вимог збереження традиційного характеру середовища.

У разі будівництва нових чи реконструкції з розширенням існуючих будівель і споруд у межах зони регулювання забудови необхідні всебічні композиційні обґрунтування рішень щодо поверховості, типу будинків, розміщення, функціонального призначення, композиційних зв'язків з історичним центром, які мають виконуватися в рамках передпроектних проробок чи містобудівного (історико-містобудівного) обґрунтування.

Найбільш детальніше ознайомитись з текстовими та графічними матеріалами «Історико-архітектурний опорний план з визначенням меж і режимів використання зон охорони пам'ятників і історичних ареалів м. Мелітополь Запорізької області» можливо звернувшись до офіційного інтернет-порталу Мелітопольської міської (www.mlt.gov.ua).